성공사례

이번 사건은 상가 임대차계약이 종료된 이후 새로운 소유자들이 임차인을 상대로 건물 인도와 인도 완료일까지의 차임 상당 금액을 청구한 사건이었습니다.

의뢰인은 기존 소유자와 상가 임대차계약을 체결하고 보증금 2,000만 원, 월 차임 165만 원의 조건으로 해당 부동산을 사용하고 있었습니다.

이후 부동산의 소유자가 변경됐고 새로운 소유자들은 임대인의 지위를 승계했습니다.

새로운 임대인들은 계약기간 만료 등을 이유로 임대차를 갱신하지 않겠다는 의사를 밝힌 뒤 의뢰인을 상대로 건물인도소송을 제기했습니다.

의뢰인은 기존 임대인과 임대차계약을 체결하고 보증금 2,000만 원을 지급한 뒤 상가를 인도받아 사업장을 운영하고 있었습니다.

임대차가 계속되는 도중 해당 부동산의 소유권이 원고들에게 이전됐고, 원고들은 기존 임대인의 지위를 승계했습니다.

이후 원고들은 차임 연체와 계약기간 만료 등을 이유로 여러 차례 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 내용의 통지를 했습니다.

계약기간이 종료된 뒤에도 의뢰인이 해당 상가를 사용하자 원고들은 결국 소송을 제기하여 건물 인도와 인도가 완료될 때까지 매월 165만 원의 차임 상당 금액을 지급할 것을 청구했습니다. 

이번 사건에서는 크게 두 가지가 문제됐습니다.

첫 번째는 의뢰인이 상가건물 임대차보호법에 따라 계약갱신을 요구하여 계속 영업할 수 있는지였습니다.

의뢰인 측에서는 기존 임대인과 임대차계약을 갱신한 사실 등을 근거로 계약갱신을 주장했지만, 원고들은 과거 3기분의 차임이 연체됐다는 점을 들어 갱신요구를 거절할 수 있다고 맞섰습니다.

두 번째는 임대차가 종료됐다고 하더라도 보증금 2,000만 원을 돌려받지 않은 상태에서 의뢰인이 먼저 건물을 인도해야 하는지였습니다.

따라서 계약갱신 여부뿐만 아니라 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 건물 인도의무 사이의 관계를 함께 다투는 것이 중요했습니다.

법무법인 문정은 피고인 임차인의 입장에서 건물인도청구에 따라 의뢰인이 부담하게 되는 의무와 반환받아야 할 임대차보증금의 관계를 검토했습니다.

특히 의뢰인이 기존 임대인에게 보증금 2,000만 원을 실제 지급한 사실과 부동산을 매수한 원고들이 상가건물 임대차보호법에 따라 기존 임대인의 지위를 승계했다는 점을 토대로 대응했습니다.

임대차가 종료된다고 하더라도 임대인의 보증금 반환의무가 사라지는 것은 아니므로, 의뢰인이 보증금을 돌려받기 전에 건물부터 먼저 인도해야 하는 것은 아니라는 점을 주장했습니다.

이에 임대차보증금 2,000만 원의 반환과 건물 인도가 서로 동시이행 관계에 있다는 점을 항변하며, 의뢰인이 보증금을 확보하지 못한 채 먼저 건물을 넘겨줘야 하는 상황을 방어했습니다.

법원은 임대차계약이 기간 만료로 종료됐다고 판단했습니다.

또한 의뢰인에게 과거 3기분의 차임 연체 사실이 있었기 때문에 임대인들이 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 보아 계약갱신에 관한 의뢰인 측 주장은 받아들이지 않았습니다.

하지만 보증금 반환에 관한 동시이행항변은 받아들여졌습니다.

법원은 의뢰인이 기존 임대인에게 보증금 2,000만 원을 지급했고 새로운 소유자들이 임대인의 지위를 승계한 점을 인정했습니다.

이에 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 서로 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다.

그 결과 의뢰인은 원고들로부터 임대차보증금 2,000만 원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하도록 판결받았습니다.

또한 법원은 원고들의 청구를 전부 받아들인 것이 아니라 인정되는 범위를 제외한 나머지 청구는 기각하고, 소송비용 역시 원고들이 3분의 1을 부담하도록 했습니다.